#주택 임대차 기간에 대해서 알아봅시다

 

 

해당 사건은 임차인의 보호를 위한 임대차 기간에 대한 내용으로 알아보도록 하겠습니다.

 

사건내용

임차인은 집주인의 집을 임대차 계약했다. 임차인은 주택을 인도받은 후 확정일자도 받고 주민등록도 마쳤다.

그런데 집주인 소유의 주택에 박저당에게 채권최고액 근저당권을 설정하였다

박저당은 집주인의 주택에 대해 경매를 신청했다. 한편, 임차인은 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하였고 

경매결과 임차인이 주택을 낙찰받았다. 배당표가 발표된 후 

배당 순위는 1순위 취득세 2순위 임차인의 임차보증금 3순위 박저당 배당이 확정 되었다.

박저당은 왜 3순위가 되었는지 2순위 보증금은 아직 임대차 만료 전이라 이해 할 수 없었다. 

박저당의 생각은 2년의 임대차기간이 보장되니 그 종료전인 경매에서는 임차인인 우선변제 청구권이 없다고 항의했다

 

"관련 판례"
임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

"대법원 판결"
주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료 되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 암차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제 3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 ㅔ의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.

 

개정된 주택임대차보호법 

 

계약갱신요구권
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우
1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난다. 임대차 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 한다.

전월세상한제
전월세상한제는 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한율 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였다

법률 공동소관
법무부, 국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응

주택 임대차 보호법 제 4조 (임대차기간 등)
기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

주택임대차보호법 제10조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.